PERMIS D’URBANISME
Commune: Schaerbeek (1030 Bruxelles)
Adresse: Chaussée de Louvain, 521
Typologie: Maison de rapport
Description du projet
Le projet vise à créer un logement de 4 chambres au sein de l’immeuble situé Chaussée de Louvain 521 à 1030 Schaerbeek. Il s’agit également de changer l’affectation du rez-de-chaussée du bâtiment avant en logement (faisant partie du logement de 4 chambres) et en bureau (indépendant du logement). Enfin, le projet inclut le changement d’affectation du bâtiment arrière en logement (également partie du logement de 4 chambres).
Contexte et Cadre Légal
Le bien concerné est situé Chaussée de Louvain 521 à 1030 Schaerbeek. Le demandeur est propriétaire du rez-de-chaussée du bâtiment avant, du bâtiment central (y compris ses sous-sols), et du bâtiment arrière. L’immeuble dispose également d’une cour centrale pavée de 65m². En situation de droit, le rez-de-chaussée du bâtiment à front de rue et une petite partie du bâtiment central sont affectés en commerce de type HoReCa (café), la majeure partie du bâtiment central en logement, et le bâtiment arrière en atelier. Un permis d’urbanisme délivré le 24 juin 2010 avait pour objet de changer l’utilisation d’un restaurant en débit de boisson et confirmait les affectations préexistantes. Au Plan Régional d’Affectation du Sol (PRAS), le bien est situé en zone d’habitat. Il ne se situe pas dans le périmètre d’un PPAS ni dans celui d’un permis de lotir. Le projet est soumis au Titre I ainsi qu’au Titre II du Règlement Régional d’Urbanisme (RRU). La parcelle n’est pas inscrite à l’inventaire de l’état des sols concernant la pollution.
Travaux et Modifications Entrepris
- Création d’un grand logement de 236m² comportant 4 chambres, réparti sur une partie du rez-de-chaussée du bâtiment avant, le bâtiment central (y compris les sous-sols), et le bâtiment arrière.
- Changement d’affectation d’une partie du rez-de-chaussée du bâtiment avant en logement (salon de 27,3m² avec baie vitrée sur le jardin central et 3,07m de hauteur sous plafond).
- Changement d’affectation d’une autre partie du rez-de-chaussée du bâtiment avant en bureau indépendant de 32m² destiné aux professions libérales.
- Changement d’affectation du bâtiment arrière en logement.
- Aménagement dans le bâtiment central d’un vestibule, un WC avec vestiaire, une buanderie, et un séjour de 46m² (salon 15,2m², salle à manger 13,4m², cuisine 15,8m²), avec lanterneau en toiture plate et 45% de superficie éclairante.
- Réaménagement des sous-sols du bâtiment central (60m²) pour accueillir une salle de jeux pour enfants, un salon TV et une salle d’archives.
- Réaménagement du bâtiment arrière pour les espaces de nuit: au rez-de-chaussée, une grande chambre (14,5m²), une petite chambre (9,1m²) et une salle de douche avec WC. À l’étage, une grande chambre (14,8m²), une petite chambre (7,4m²) et une salle de douche avec WC.
- Aménagement d’un jardin privatif de 5m² au rez-de-chaussée du bâtiment arrière, composé de pelouse et bandes de nidagravel.
- Aménagement de grandes baies vitrées au rez-de-chaussée du bâtiment arrière, offrant une superficie éclairante de 91% à la chambre.
- Placement de deux lanterneaux en toiture plate du bâtiment arrière pour luminosité et ensoleillement de la salle de douche et de la petite chambre.
- Connexion du bâtiment arrière au bâtiment central par un couloir à paroi vitrée donnant sur le jardin central.
- Réaménagement de l’actuelle cour centrale pavée (65m²) en un jardin central exclusivement affecté au logement, composé de pelouse et de bandes de nidagravel (2/3 de surface perméable).
- Verdurisation des toitures plates non accessibles du bâtiment central (65m²) et du bâtiment arrière (34m²).
- Réaménagement des communs sis aux sous-sols du bâtiment avant : deux locaux pour vélos, un local poubelle, un local compteurs d’eau et de gaz, un local compteurs d’électricité, et un local pour le rangement du matériel de nettoyage.
- Attribution d’une cave privative à chaque logement et au bureau indépendant.
Contraintes et Conformité Urbanistique
Le projet est parfaitement conforme aux prescriptions du PRAS, proposant un programme exclusif de logements. Les dérogations aux articles 4 (profondeur des constructions), 6 (hauteur) et 12 (aménagement des zones de cours et jardin) du Titre I du RRU, concernant des modifications volumétriques historiques, sont considérées comme relevant de la situation de droit et sont sollicitées à titre purement conservatoire, sans impact pour les parcelles voisines. Ces modifications historiques sont datées entre 1996 et 2004.
La conformité des aménagements aux dispositions du Titre II du RRU est globalement assurée. Les pièces situées au sous-sol du bâtiment central (salon TV et salle de jeu) présentent des dérogations en termes de hauteur sous plafond (2,30m au lieu de 2,50m) et de superficie éclairante, mais ces dérogations sont justifiées car il s’agit de locaux secondaires, les locaux habitables principaux étant situés à l’étage supérieur et destinés à un usage prolongé. L’utilisation de ces espaces secondaires augmente l’agrément du logement. Pour le Duplex A, la chambre au rez-de-chaussée présente un léger déficit d’éclairement naturel (18% au lieu de 20%), ce déficit étant historique et difficilement modifiable.
Justification et Conformité
Le projet de création d’un logement 4 chambres et d’un bureau relève du bon aménagement des lieux. Le logement dispose d’une superficie exceptionnelle de 236m², idéale pour les familles, et bénéficie de beaucoup de luminosité et d’ensoleillement grâce à un grand nombre de baies vitrées. Les qualités paysagères de l’intérieur d’îlot sont sensiblement améliorées par l’aménagement de deux jardins, offrant un cadre de vie écologique et agréable. Le bureau pour professions libérales est justifié par le fait que l’emplacement actuel du commerce n’est pas propice à cette activité (absence de zone de livraison, bouchons). L’ensemble des toitures plates non accessibles du bien sont verdurisées. Enfin, le réaménagement des communs au sous-sol dote chaque logement et le bureau d’une cave privative, augmentant l’agrément. Le projet constitue une amélioration indiscutable de l’immeuble, avec de nouvelles interventions bien intégrées et sans impact négatif sur le voisinage.
Conclusion Générale
Le projet assure la mise en conformité de l’immeuble en proposant des modifications de volume et d’implantation qui sont conformes au Titre I du RRU ou induisent des dérogations admissibles et justifiées. Les trois unités d’habitation respectent l’ensemble des prescriptions du Titre II du RRU quant aux normes d’habitabilité, avec des non-conformités minimes et historiques justifiées. Les aménagements proposés améliorent significativement la qualité de l’immeuble et n’ont pas d’impact négatif sur le voisinage, étant conforme au critère du bon aménagement des lieux.