PERMIS D’URBANISME
Commune: Bruxelles (1020 Bruxelles)
Adresse: Rue Antoine Clesse, 21
Typologie: Maison de rapport
Description du projet
La demande vise à démolir le volume maçonné construit sur la cour arrière qui prend appui sur le mur de clôture pour le remplacer par une verrière offrant une vue sur le parc. Le projet inclut également la modification des baies arrière et l’aménagement de deux lucarnes « chien assis » au dernier étage, en façades avant et arrière. Enfin, la demande implique divers aménagements intérieurs visant à améliorer la configuration des espaces privatifs et communs des 3 unités de logement existantes.
Contexte et Cadre Légal
Le bien est sis à 1020 Bruxelles, rue Antoine Clesse, 21,- sur une parcelle cadastrée n° 29 S. L’administration communale a considéré l’immeuble comme régulièrement divisé en trois logements « sur base des données cadastrales et de l’attestation sibelga » selon les renseignements urbanistiques délivrés le 14 octobre 2020. L’immeuble a fait l’objet d’une extension volumétrique en partie arrière, avec emprise sur la surface d’une cour, opérée entre 1996 et 2004 (comparaison des photographies aériennes disponibles sur BRUCIEL). Une première demande de permis d’urbanisme visait « d’une part, remplacer les châssis en bois par des châssis en pvc blanc et créer une annexe sur 2 niveaux en façade arrière (mise en conformité); et d’autre part, créer un nouvel accès de l’immeuble par le parc de la ligne 28 contigu, isoler la toiture et la façade arrière, créer une lucarne dans le pan arrière de la toiture et enfin réaménager les 3 logements ». Cette demande a donné lieu à un avis défavorable unanime de la commission de concertation, le 19 septembre 2022. La commission a rappelé que le projet dérogeait aux articles 4 (profondeur des constructions), 6 (hauteur) et 12 (aménagement des zones de cours et jardin) du Titre I du RRU. Elle a estimé ces dérogations inacceptables et a refusé l’isolation extérieure du « mur de clôture au motif que ceci serait non conforme à l’article 12 du PRAS relatif à la zone de parc » et la création d’un accès arrière avec permettant de joindre le parc, depuis une pièce de vie. La commission a également considéré que les aménagements intérieurs ne répondaient pas au critère du bon aménagement des lieux et que les changements de châssis par du PVC n’étaient pas cohérents avec la typologie du bien. Le demandeur a abandonné cette demande et changé d’architecte.
La parcelle est inscrite en zone d’habitation, en bordure d’une zone de parc. Aucun PPAS, RCU ou permis de lotir ne couvre la parcelle. Le projet est soumis au Titre I ainsi qu’au Titre II du RRU. La parcelle n’est pas inscrite à l’inventaire de l’état des sols.
Travaux et Modifications Entrepris
- Démolition du volume maçonné construit sur la cour arrière pour le remplacer par une verrière donnant vue sur le parc.
- Modification des baies arrières.
- Aménagement de deux lucarnes « chien assis » au dernier étage, en façades avant et arrière.
- Divers aménagements intérieurs visant à améliorer la configuration des espaces privatifs et communs des 3 unités de logement existantes.
- Au sous-sol, création d’un local pour les déchets ménagers, un espace accueillant les compteurs, trois caves individuelles associées à chaque appartement, et un local permettant de stocker des véhicules à deux roues non motorisés et des poussettes.
- Aménagements pour le Duplex A (sous-sol et rez-de-chaussée) comprenant une chambre de 10,5 $m^{2}$ au sous-sol, pour une hauteur sous plafond de 2,52 m, avec un taux d’éclairement naturel de 30%, ainsi que la salle de douche (+WC) et la buanderie du duplex. Au rez-de-chaussée, un grand espace de séjour/salle à manger/cuisine de 48 $m^{2}$, pour une hauteur sous plafond variant de 2,83 m à 3,03 m, avec une surface nette éclairante de 40%, et une chambre de 14,8 $m^{2}$, pour une hauteur sous plafond de 3,03 m, avec un taux d’éclairement naturel de 18%. Le duplex est également pourvu d’une terrasse de $4~m^{2}$.
- Aménagements pour le studio sis au premier étage, présentant une surface de 41,8 $m^{2}$ pour les pièces de vie principales, pour une hauteur sous plafond qui varie entre 3,20 m et 3,24 m et un ratio d’éclairement de 21,5%. Le studio comprend une salle de bain avec WC et un petit balcon d’agrément.
- Aménagements pour le Duplex (2ème étage + combles) accueillant les fonctions de jour avec l’espace cuisine/salle à manger/séjour de 41,5 $m^{2}$, pour une hauteur sous plafond qui varie entre 2,56 m et 2,62 m et un ratio d’éclairement de 22%, ainsi que la salle de douche avec WC. En partie supérieure, deux chambres sont pourvues chacune d’un coin dressing: la chambre 1 présentera une surface de 14,2 $m^{2}$ (dont 12,1 $m^{2}$ sous une hauteur supérieure à 2,30 m), une hauteur sous lucarne de 2,30 m et un taux d’éclairement naturel de 23%; la chambre 2 présentera une surface de 9,4 $m^{2}$ (dont 8,4 $m^{2}$ sous une hauteur supérieure à 2,30 m), une hauteur sous lucarne de 2,30 m et un taux d’éclairement naturel de 35%.
Contraintes et Conformité Urbanistique
Le projet est parfaitement conforme aux prescriptions du PRAS, puisque proposant un programme exclusif de logements. Les dérogations aux articles 4 (dépassement de la profondeur des 3/4), 6 (élévation par rapport au mitoyen) et 12 (aménagement des zones de cours et jardin) sont toujours requises mais peuvent se justifier. La très petite taille de la cour en situation de droit, et sa très faible qualité en tant qu’espace extérieur, vu l’imperméabilisation du sol, la présence de la façade arrière d’origine et du mur de clôture haut, qui lui donne l’aspect d’une « cour de prison » et l’orientation (Nord-Ouest), rendent son amélioration difficile. La couverture de la cour par une verrière permet d’améliorer l’habitabilité intérieure par l’agrandissement des espaces de vie et l’apport maximalisé de lumière, avec des vues sur le parc qui compensent la couverture de la cour, ladite verrière pouvant ainsi « dialoguer » avec le parc. Au vu de la configuration arrière, la création de cette verrière n’engendrera aucun impact notoire sur les immeubles mitoyens, qu’elle n’impactera pas. Les dérogations sollicitées sont justifiées. Les deux lucarnes « chien-assis » permettront l’aménagement de deux belles chambres qualitatives et sont conformes à l’article 6, sous réserve d’une « micro » dérogation pour la lucarne arrière, qui dépasse de quelques centimètres le profil mitoyen le plus haut, ce qui est tout à fait admissible.
La conformité des aménagements au dispositions du Titre Il est en effet assurée. Le léger déficit d’éclairement pour la chambre du rez-de-chaussée (18% au lieu de 20%) étant historique (ladite pièce ayant toujours été affectée au logement et les fenêtres en façade n’ayant pas été modifiées et pouvant difficilement l’être). Les aménagements proposés sont qualitatifs.
Justification et Conformité
Le projet est considéré comme admissible et conforme au critère du bon aménagement des lieux. Les modifications de volume et d’implantation soit sont conformes au titre I du RRU, soit induisent des dérogations admissibles au dit Titre. Les trois unités d’habitation respectent l’ensemble des prescriptions du Titre II du RRU quant aux normes d’habitabilité, sous réserve d’une non-conformité minime et historique. Chaque appartement dispose d’une cave dédiée, ainsi que des aménagements dans les communs pour les rangements vélos et poussettes. Le projet constitue une amélioration indiscutable de l’immeuble, notamment au regard de la première version de la demande, et les nouvelles interventions proposées sont bien intégrées dans leur cadre. Les modifications proposées n’ont pas d’impact négatif sur le voisinage, que du contraire.
Conclusion Générale
Le projet assure la mise en conformité de l’immeuble en proposant des modifications de volume et d’implantation conformes ou justifiant des dérogations admissibles au Titre I du RRU. Les trois unités d’habitation respectent les normes d’habitabilité du Titre II du RRU, avec des écarts minimes et historiques justifiés. Les aménagements améliorent la qualité de l’immeuble et n’ont pas d’impact négatif sur le voisinage. Le projet est conforme au critère du bon aménagement des lieux.